乐有家发布会 (乐有家年会)

乐有家发布会

不到24小时，深圳二手房价格新政的蝴蝶效应正在显现。

2月8日，深圳房产经纪人谢朋（化名）经历了跌宕的一天。上午10点，他与客户约好下午到龙华区金地梅陇镇四期、阳光新境园、绿景香颂等小区看房，冲刺春节销售窗口期。

中午12点，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》表示，深圳住建局将建立二手住房成交参考价格发布机制，定期发布深圳市3595个二手住房成交参考价格。同时，深圳住建局发布《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》（下称《价格表》）。

在《价格表》中，金地梅陇镇四期、阳光新境园、绿景香颂的参考价分别为，5.6万元/平方米、5.5万元/平方米、6.5万元/平方米，但根据谢朋此前了解的价格，金地梅陇镇四期和阳光新境园的市场价区间都是7-7.5万元/平方米，绿景香颂的市场价区间则为8-8.5万元/平方米。

由于市场价与参考价之间存在较大差异，再加上客户仍处于初期看房阶段，做不到在看房当天网签，谢朋与客户商量，先看政策执行情况及后续市场反应，再决定下一步的看房计划。

下午5点，谢朋所在的房产中介公司深圳地区负责人参加深圳主管部门召开的紧急会议，会议要求中介公司下架高于参考价的房源，中介个人不得在社交媒体发布高于参考价的房源。谢朋透露，参会机构包括评估公司与各大中介机构负责人，影响甚广。

晚上8点，深圳贝壳、乐有家等机构陆续发布通知，深圳各门店以二手房成交参考价为基准，橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源。同时，多家公司提醒，2月8日必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动。

晚上10点，深圳贝壳、Q房网、乐有家等中介机构陆续下架高价房源、屏蔽成交价与挂牌价。谢朋透露，2月8日晚不少同行连夜打网签合同，以避免二手房参考价机制带来的成本增加。

直到目前，各大银行均未调整贷款政策，新政的执行细则也尚未出台，中介、购房者、投资客、开发商等都在焦虑地等待结果。

五大中介屏蔽二手房价格

一夜之间，深圳贝壳、Q房、乐有家、中原和美联物业等五大中介机构的价格都“失踪”了。

时代周报记者发现，五大中介机构的网站和App，所有二手房源挂牌价和成交价都显示“暂无价格”。

来源：深圳贝壳网

与此同时，在售二手房套数也在减少。

2月8日晚上7点半，深圳贝壳网在售二手房套数为32084套；2月9日上午11：30，深圳贝壳网在售二手房套数为31874套，较少210套。

值得注意的是，反映成交均价、带看次数、新增房源的贝壳指数，也于2月9日下架。

“其实深圳中介机构一直都有对价格进行管理，但这次的力度是史无前例的。”谢朋透露，此前深圳贝壳对于成交价明显高于市场价的房源都不予对外展示，“妖盘”恒裕滨城在贝壳、中原、Q房等平台都没有公开上架。但无论价格高低都全网屏蔽，还是第一次。

中介机构一边屏蔽价格信息，一边对内整顿纪律。

2月8日，乐有家深圳地区发布重要通知，要求经纪机构公司全员不得在各种公开渠道（如朋友圈、各大微信群）评论二手房成交参考价政策相关观点。

深圳各门店以二手房成交参考价为基准，橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源。橱窗广告上可改为发布十诺十保、新房/租房房源，或其他公司规定的内容。

此外，乐有家内部要求经纪人须给买房客户做好风险提示，不排除签约后可能贷款价较低，导致首付提升。

同日，贝壳深圳发布关于“深圳市住宅小区二手住房成交参考价格”新政的十不准言行规范，对于解读新政、借机炒作、预判房价等行为从重处罚，最轻扣除信用分3分，最重扣除信用分12分(红线)。

2月9日，深圳市房地产中介协会发文提示，各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。同时，提示各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。

“整个二手房交易产业链都会受到影响。参考价机制出来后，之前进行贷款评估的评估公司彻底凉了。如果强制执行，市场将进入长时间的冰冻期，中介业务也要遇冷。按参考价评估房产，经营贷也会受挫……”谢朋表示，二手房价格参考机制影响范围广，但对市场的影响程度关键还是要看执行细节。

购房者战场转移

2月9日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋对政策进行解读时表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，参考价也将会跟随市场变动进行更新。

多名业内人士向时代周报记者表示，二手房参考价机制的市场效力，关键在于银行是否按照参考价发放贷款。

同日，时代周报记者从多家大型商业银行获悉，到9日下午3点，均未收到调整政策的通知，贷款规则按照原政策执行。

一位银行个贷经理对时代周报记者表示，该行会让客户签订风险意向书，知晓参考价详情，再由客户选择是否按照市场价贷款。

银行的执行细节尚未出台，引发的一系列市场反应已在发酵。

二手房价格参考机制落地，准备购置首套房的刚需客萧李（化名）松了一口气。

萧李认为，如果没有政策，二手房价格将继续上涨甚至跳涨，首付也会水涨船高。下一步，萧李计划转战新房。

“单价4-5万的二手房，大都是小区没有花园，楼龄老旧，车位不足，物业形同虚设。目前二手税费高，要是到时候首付又提高，真刚需不会考虑二手。”萧李表示，若银行贷款按照参考价执行，参考价少于市场价部分可能要增加在首付上，因此二手房没有优势可言。

“老铁们，有靠谱的回迁房渠道介绍给我。”2月9日，深圳房产投资客黎华（化名）开始将目光瞄准回迁房。回迁房即开发商征收土地后赔给原业主的房子，不需要购房名额、且允许上市销售，价格低于市场价，但需要一次性付款。

在黎华看来，若二手房价格参考机制强制执行，则二手房的首付成本将增加，利润空间将减少。同时，在查流水、查假结婚、查购房款来源等组合拳下，深圳“打新”难度太大，买到的确定性减少。

“如果二手房首付要增加，我们不如全款买回迁房，还更便宜些。”黎华计划，春节后在回迁房市场上寻找机会。但他同时也担心，深圳商品房市场门槛提高后，大多数人挤进回迁房赛道，会将回迁房价格抬高。

二手房价格参考机制对市场影响几何？

2月8日，深圳中原董事总经理郑叔伦发文表示，管理二手房价的复杂程度比新房大很多，管控难度非常大。住建局通过公布参考价，会让市场在透明的场景交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走。但参考价比市场实际成交价格低不少，所以在执行起来会有一定的难度，如果离成交价比较接近，执行起来难度不大。

“参考价更多是表态，告诉市场政府要开始管控二手房价。下一步，不排除政府会考虑按照参考价去贷款、过户，公布参考价只是第一步。”郑叔伦表示。

乐有家年会

“大亚湾的海水都是购房者的眼泪”“曾经的睡城已经苏醒”……对于深圳客而言，惠州的大亚湾和惠阳楼市是一个很特别的存在。大量新房的供应之下不乏购房者，但二手房交易却并不算热络，这也是大部分深圳客对大亚湾、惠阳楼市的印象。

出乎市场意料的是，惠州楼市近期再次成为热点，最新推出的调控新政要点在于优化土地竞品规则、地块住宅销售限价、重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房等，而这一次的“重点片区”主要就是大亚湾和惠阳。由于东莞早已实施严格的限购措施，大亚湾和惠阳的加入让“临深限购圈”终于形成。而在“临深限购圈”之下，深圳客对于临深片区楼市的看法产生了哪些变化？

深圳客反应理性

“我给你发几个大亚湾在售的新盘，有时间去看的话我开车接您。”在罗湖东湖片区从事房产中介工作的黄经理很是热情，“今年深圳的房子不好卖，所以我们也代理深圳周边的新盘。”

记者调查发现，大亚湾和惠阳加入“临深限购圈”反而成为不少房产中介推销的工具：“现在只能买一套，再不买就没有机会了。”不仅如此，高铁开通和生活配套逐渐完善，加之深惠地铁相互连接的预期，不少深圳客依旧关注大亚湾和惠阳。

不过，与房产中介的热情相比，记者对多位购房者进行随机采访后得到的答复却显得有些平静，多数受访者表示不会以现在的价格在大亚湾和惠阳买两套以上的房子。不仅如此，大亚湾和惠阳的新房依旧大量供应。由此可见，尽管实施限购，深圳客的反应还是比较理性。

记者发现，目前惠阳和大亚湾片区的新房售价多数在每平方米15000元至22000元之间，靠近高铁惠州南站和紧靠深圳坪山区的新房房源价格相对较高。据乐有家研究中心数据显示，惠州上半年一手住宅成交均价约每平方米1.2万元，同比上涨9%。被纳入限购的惠阳区和大亚湾区一手住宅成交量均破万套，更关键的是两个区域成交均价涨幅均超10%，这或许也是大亚湾和惠阳实施“限购”的原因。

美联物业深莞惠董事总经理江少杰指出，大亚湾、惠阳区本地人购买占比相对比较少，而且据其不完全统计，外地客在大亚湾、惠阳区购买第二套的比例应该不会超过10%。“其实政策更多还是对市场、购房者心理上的影响，未来市场还是以平稳为主。”

临深片区二手房交易成“痛点”

选择到惠州购房的深圳者中，有受投资风潮影响而来的投资客，也有因为深圳的高房价外溢而来的刚需客。乐有家成交数据显示，2021年上半年深圳购房者一如既往是惠州市场的主力军，占比为52.8%，深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。在靠近惠阳区政府的一处主打江景的新房项目，有销售经理告诉记者，目前项目的销售均价在每平方米16500元左右，深圳客的比例在40%左右，惠州本地的客户约占一半。

在这些深圳客当中，绝大部分都是购买一手新房，等到进入二手房市场，都会面临难卖、叫不上价的局面。黄华（化名）的经历或许也是许多深圳客的真实写照。

2018年选择在大亚湾买房的黄华，回想起刚搬来大亚湾时的情景，显得尤为兴奋。“那个时候每天早上6点起床，6∶30就出门赶深惠1线公交到双龙地铁站，然后再转几站地铁到吉祥站，大概8∶30到公司。”黄华说。当时，黄华出于自住兼投资的需求，以单价近14000元的价格全款买下了一套三居室。目前，该小区在各中介平台的报价多数在每平方米15000元到17000元左右，仅在链家平台，该项目的其中一期就有近250套二手房源在售。

“算上利息，其实还赔了。”说到这，黄华显得有些后悔，“当时如果把这100多万在深圳当首付买一套房，现在已经也翻倍了，只怪自己当时不够勇敢。”

熟悉惠州楼市的黄经理也表示，现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难，这就导致流动性基本被锁住，无论买新房还是二手房最终都要面临这个问题。而且，惠州在二手房交易流程上比较繁琐复杂，有些房子的二手评估价只能到成交价的七到八成。所以，二手房没有被纳入此次调控限购范围。

其实，不仅在惠阳和大亚湾，早已实施限购的东莞临深片区二手房市场也面临类似的问题。东莞的凤岗镇与深圳的平湖“一路相连”，自然也吸纳了很多来自深圳的外溢需求。如果以房价作为比较，东莞临深片区的房价要远远高于大亚湾和惠阳。不过，自从东莞新房和二手房都对外地客实施限购，这里的二手房成交也难了。

有市场人士表示，深圳客户外溢周边买房的现象，近年已进入高峰过后的稳定期。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，惠阳、大亚湾限购一套新房，但没有社保或个税的要求，所以影响力可以忽略不计。东莞的限购则严格许多，而且从去年7月收紧限购政策之后，深圳客户到东莞购房的数量就出现下滑，今年再次收紧之后，估计会将更多深圳客户拒于门外。东莞、惠州一直承担着部分买不起深圳住房的刚需客户的外溢需求，如今受到阻碍，这些客户除了将购房地点继续转移之外，留在深圳本地购房或变成一种选择，再加上深圳住房供应量在未来10年会大幅度增加，所以留深购房也是一个可考虑的选项。