美国楼市进入冰冻态！11月成屋销售再创史上最长连降，房价同比增幅锐减

　　美国楼市进入冰冻态！11月成屋销售再创史上最长连降，房价同比增幅锐减

　　来源：华尔街见闻  刘茜

　　美国11月成屋销售总数年化连续第10个月下降，环比降幅扩大，继续创历史上最长连降月数。11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%，至37.07万美元，该价格涨幅较年初的两位数快速收缩。

　　周三，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国11月成屋销售总数年化连续第10个月下降，环比降幅扩大，继续创历史上最长连降月数，处于高位的按揭贷款利率持续压制购房者的可承担能力。

　　美国11月成屋销售总数年化409万户，预期为420万户，前值为443万户。美国11月成屋销售总数年化环比跌7.7%，预期跌5.2%，前值为下跌5.9%。成屋销售同比下降35.4%。

　　除去2020年新冠疫情初期时的异常值，美国11月成屋销售为2010年11月以来的最弱水平。当时，美国仍处在房地产市场危机的阴霾之中。

　　成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。11月公布的销售数字，其合同很可能是在9月和10月签署的，当时按揭贷款利率处于年内峰值。虽然当前房贷利率有所下降，比10月末低了约1个百分点，但仍是今年年初的两倍还多。

　　美国11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%，至37.07万美元。虽然仍同比上涨，但涨幅缩减的很快，远低于今年早些时候的两位数同比涨幅。这是连续第129个月，成屋同比价格的上涨。由于供应紧张，有大约23%的房屋最终售出价格高于卖家的标价。

　　所有价格类别的房屋销售均出现下滑，但百万美元以上的房屋销售跌幅最大，同比下降41%。高房价销售在利率低位的时候，一度引领各价格类别。

　　截至11月底，有114万户待售房屋，比去年11月增长了2.7%，按照目前的销售速度计算，需要3.3个月的时间消耗掉市场上的供应量，这一数字虽然较年内低位有所攀升，但仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。

　　11月成屋在市场上的停留时间更长，平均24天，高于10月的21天和2021年同期的18天。有61%的房屋在不到一个月的时间内签订了合同。

　　11月份首次购房者占销售量的28%，与10月持平，去年同期为26%。今年7-9月，首次购房者占销售量的29%。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

　　分地区来看，所有地区的销售都下降了，但西部地区的降幅最大，比一年前下降了近46%，西部地区的房价是最高的。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示：

住宅房地产市场在11月是冰冻状态，销售活动类似于2020年新冠疫情经济停摆期间。主要因素是，按揭贷款利率快速上升，这损害了住房的负担能力，降低了房主挂牌出售房屋的积极性。此外，可用的住房库存仍接近历史低位。

不过由于按揭贷款利率连续五周下降，市场可能正在解冻。与几周前利率处于今年最高点时相比，现在平均每月按揭贷款还款额减少了近200美元。

　　今年以来，伴随着美联储坚定的打击通胀，不断激进加息，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。

　　风险提示及免责条款

　　市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。