华夏幸福“绯闻”成真，化债加速

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　　转自 国际金融报

　　2022年10月的广州第三轮集中供地中，华润置地携手安驰投资以38.58亿元的价格竞得了白鹅潭地块。这宗地曾被华夏幸福摘下，而后遭遇退地，最终流回了土地市场。

　　两个多月后，华夏幸福南方总部仅剩的核心资产也被摆上了交易桌，站在交易桌另一边的还是华润置地。

　　12月28日晚间，华夏幸福公告称拟转让四家下属公司股权，涉及武汉长江中心、武汉中北路和南京大校场三个项目，合计作价124亿元。通过这场交易，华夏幸福在回笼资金的同时，还可进一步削减逾百亿元债务。

　　或是受资产处置端接连传来的好消息影响，12月29日，在A股房地产板块整体走低的大环境下，华夏幸福以2.61元的价格高开，期间最高涨至2.67元，此后股价有所回落，截至当日收盘上涨2.38%，报收2.58元。

　　“绯闻”成真

　　在当下的房地产市场，能一口气接下出险房企百亿资产包的买家并不多，这场交易早有预兆。

　　2022年7月，市场就有消息称，华夏幸福拟出售武汉长江中心项目，接洽方为华润置地，彼时双方均未就此给出明确回应。5个月后，“绯闻”官宣成真，只是出乎意料的是，华润置地接盘的不只武汉长江中心项目，还有武汉中北路项目以及南京大校场项目。

　　根据公告内容，华夏幸福计划将华御江（武汉）房地产开发100%股权、华御汉（武汉）房地产开发100%股权、华御元（南京）房地产开发60%股权以及华御城（深圳）物业管理100%股权（下称“标的股权”）转让予华润置地，后者将借此间接获取上述三个项目，这部分标的股权转让价款为4元。

　　与此同时，华夏幸福拟将对标的股权公司持有的约142.33亿元往来债权也转让给华润置地，这部分债权作价约123.99亿元，相当于打了八七折。

　　整体来看，该笔交易预计可为华夏幸福净回笼资金124亿元，相关资金将用于公司及下属公司金融债务偿付，推动债务重组落地实施。按其初步测算，这场交易预计将形成税前亏损约21.3亿元。

　　有媒体在报道中指出，这桩交易主要由吴向东和俞建等原华夏幸福高管牵线促成。大约4年前，平安入股华夏幸福成为二股东，在前者邀请下，华润置地“老兵”俞建、吴向东亦相继加盟华夏幸福。

　　那时，吴向东主要负责包括开拓商业综合体、公共住房、康养、科学社区等细分领域在内的新业务，武汉长江中心项目、武汉中北路项目、南京大校场项目等便是其为华夏幸福南方总部所物色的资产。

　　2019年9月，华夏幸福以116亿元的价格拍下了位于武汉滨江CBD核心区的两宗地块，即武汉长江中心项目；2020年4月其又以63亿元的价格竞得南京大校场项目；同年5月，公司以19.49亿元摘得武汉中北路项目……

　　上述三个拿地总价达到198.49亿元的项目最终化作了124亿元的流动性筹码，相当于原地价的六二折，但这一折价率仍有继续降低的可能。按交易条款，南京大校场项目、武汉长江中心项目的C地块均设有前置条件，若无法按期完成，则交易对价将随之扣减。

　　例如，南京大校场项目土地出让合同约定涉及的限高问题需取得相关部队同意，交易双方将在2023年9月30日前共同推进该问题的解决，若未能如期取得部队同意限高调整的书面文件，则受让方有权在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元；若在规定日期前解决了部分限高问题，则双方根据协议约定在不超过12.5亿元范围内调减转让价款总金额。

　　化债加速

　　也就是说，即便交易最终落地，华夏幸福仍需协助华润置地推动项目进展，短期内无法抽身，亦无法在短期内获得该笔资金。倘若一切进展顺利，其将在不晚于2026年12月31日获得最后一笔转让价款。

　　根据交易条款，交易对价共分为五期支付，第一笔为40亿元，时间为2023年3月31日或自交易先决条件全部达成之日起算满5个工作日，在这个阶段需解决南京大校场项目的限高问题；第二笔转让价款为20亿元，将在不晚于2023年底转让；第三笔亦为20亿元，转让时间为不晚于2024年底；第四笔同样20亿元，时间为2025年12月底，或华夏幸福按约定完成产业引入义务的时间；第五笔24亿元的款项则不晚于2026年底转让，期间若出现未厘清违约金之类的，则双方再议。

　　可以看出，华润置地虽然接下了项目，可态度仍十分谨慎。过去一段时间，该公司成为房地产市场少有的手握大笔收并购资金的房企，只是出于内部严格的审核标准，其直至2022年9月才官宣了首单收并购项目。

　　此番接下华夏幸福旗下项目，除吴向东等人的牵针引线外，更多是由于项目资产优质、权属清晰，不存在抵押、质押或其他任何限制转让的情况。

　　另一方面，这几个项目亦曾是华润置地的意向标的。据经济观察网报道，华夏幸福南方总部的武汉、南京和广州等几个项目最初均是吴向东为华润置地物色的，但由于原华润置地董事局主席唐勇出事，最终未能如愿拿下。

　　而于华夏幸福而言，能将手中的优质资产变现已经十分不易，出险一年多以来，公司在资产变现这条路上走得并不顺畅。2022年11月，房地产融资松绑的“三支箭”全部射出，行业流动性有所回升，各类股权融资、资产出售动态明显增多。

　　政策风向的转变一定程度上为其提供了助力。记者注意到，若算上南方总部资产包转让，短短一个月时间里，华夏幸福已经官宣了三起资产出售事项。

　　12月26日晚间，该公司宣布拟向固安产发产业港投资、固安产发教育投资转让四项资产，总价款合计为9.99亿元，相关资金用作保交房、回迁安置房建设等；同月8日，其称拟向大厂回族自治县国宏运营管理转让四项资产，作价6.93亿元，相关资金将专项用于下属公司开发的房地产开发项目相关支出。

　　华夏幸福以股抵债的细则也在近日出炉。按12月14日晚间公告所言，其拟以所持有的幸福基业物业服务等下属公司股权搭建“幸福精选平台”以及“幸福优选平台”，并通过这两个平台分别不超49%股权或相应收益权置换债权人不超400.39亿元债权。截至12月10日，持有原始债券本金13.15亿美元的境外债持有人已选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

　　接连的动态传达了华夏幸福不逃废债的决心，行业拐点将至，公司正努力向外界释放积极信号。