上百亿险资涌入不动产，投资方式悄然生变

　　和前两年频发的二级市场高调举牌不同，目前直接投资不动产项目、通过保险资管计划投资及REITs成为更为主要的方式。

　　不动产频频吹响的政策暖风之下，上百亿元险资应声涌入。

　　中国保险行业协会披露信息显示，今年年初至今，已有7个险资大额不动产投资项目发布。第一财经记者统计，这7个项目分别由平安人寿、友邦人寿、泰康人寿三家保险公司投资，涉及险资累计超过600亿元。

　　在房地产行业政策红利频出之后，业内人士普遍认为今年险资对于不动产投资相比前两年将变得更为“大手笔”，不动产项目与险资特性的高度匹配一直以来都是不变的。而从投资方式来看，和前两年频发的二级市场高调举牌不同，目前直接投资不动产项目、通过保险资管计划投资及REITs成为更为主要的方式。

　　险资“大手笔”加码不动产

　　今年伊始，中国保险行业协会官网的大额不动产投资披露板块就显得有些热闹。友邦人寿、平安人寿、泰康人寿纷纷公布了自己的不动产项目投资进展。

　　平安人寿成为其中的最大主角。整个1月，平安人寿发布了5份不动产投资公告，涉及上海、北京、杭州等多个不同城市的15个地块，累计投资额约558亿元。其中，北京丽泽商务区的多个地块为持续投资项目，今年新增投资为0.48亿元，累计投资额约184.7亿元；同时，平安人寿去年披露的来福士商业办公不动产投资项目也进入了实际出资阶段，出资余额达299.73亿元；另外，平安人寿在今年初新增披露了4个产业园区的不动产项目投资计划，总投资金额预计不超过73.33亿元。

　　而友邦人寿对上海北外滩89街坊项目的投资也进入实际出资阶段，出资额为51.81亿元。据悉，该项目是友邦人寿自成立以来最大的一次资产收购；泰康人寿亦在1月公告出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。

　　上述7份不动产投资公告所涉及险资累计约609亿元，远超去年同期三个项目53.1亿元的累计投资金额。

　　信达证券认为，2023年1月以来险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。也有市场人士认为，经过三年疫情冲击，许多不动产项目的估值已进入低谷，险资选择此时加码无疑是看中了其“性价比”。

　　从高调举牌到多角度投资

　　事实上，由于不动产投资与险资属性的契合，险资对于不动产领域的投资一直有所偏爱。

　　第一财经记者在采访多名大型险企投资负责人时，他们均表示不动产是保险资金投资的一大重要方向，对于商业办公楼宇、工业园区、物流仓储等收租型物业一直保持着浓厚的配置兴趣。从上述项目披露公告来看，投资方向也基本为商业办公楼、产业园以及大型险企一直颇为感兴趣的养老地产。

　　不过，在业内人士看来，和前几年险资频繁的二级市场高调举牌不同，目前直接投资物权、通过债权计划等保险资管产品投资变得更为多见。

　　以中国平安为例，根据其2022年三季报数据，截至2022年9月30日，其不动产投资余额为2065.07亿元，在总投资资产中占比4.8%，其中物权1156.38亿元，股权471.42亿元，债权437.27亿元。可见物权投资在中国平安的不动产投资中是最主要的方式。中国平安表示，其所持有的物权投资主要是有持续稳定回报的商办收租型物业。所持有的股权投资中，约60%以项目公司股权形式投向收租型物权资产；所持有的债权投资主要包括公司债券、不动产债权计划等。

　　相较而言，险资对于上市房地产公司的股票热度则呈现下降趋势。从中国保险行业协会披露信息来看，今年以来上市险企举牌仅有一次，举牌标的并不是房地产公司。而东方财富Choice数据显示，上市房地产公司2022年三季报显示，在保险公司重仓股中，大家人寿、中国人寿针对上市房地产公司较半年报均为减持的状态，减持幅度大幅超过险资增持的幅度。业内人士分析称，一方面这是由于几年前用以举牌的万能险产品在严监管下已发生质的变化，另一方面多个险企过去两年在上市房地产公司的股票投资中可谓损失惨重，故更为谨慎。

　　而在另类投资方面，中诚信国际数据显示，商业不动产、市政和交通近年来一直是债权投资计划的重点投向，2022年，三个行业登记/注册只数占比分别为33.40%、28.87%和25.15%；其中商业不动产占比较2021年全年下降25只至162只，占比下降2.02个百分点，但依然保持首位。

　　除去这些传统投资方式，REITs正成为险资在不动产投资领域的又一重要工具。Choice数据显示，在公募REITs发行过程中，获配机构大多会出现险资的身影，它们正以战略配售和网下配售的方式积极参与到REITs中去。以京东仓储REITs为例，Choice数据显示，在其十大份额持有人中，有六席被险资占据。

　　在业内人士看来，今年年初险资对不动产的加码代表了全年险资对于不动产投资的兴趣。“优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。延展资产久期，强调资产负债匹配是险企投资的重要目标之一，一方面各大险企纷纷加强长期利率债配置以拉长时间久期，另一方面险企在审慎评估的前提下也有望增加未上市股权、投资性不动产等另类投资来提高长期投资回报率。”信达证券表示。

　　中诚信国际也预计，商业不动产融资端出现政策支持，房企的融资环境得到优化，预计保险资管机构可能对部分优质不动产项目和优质房企投资进行放松。不过，其也强调，仍需关注“类信贷”业务压降过程中房地产企业的流动性风险，以及债务负担较重且非标融资占比高的区域及城投平台的再融资压力。