超60万套！去年法拍房挂拍量创新高， 但成交率还不到两成

　　实习记者丨操子怡

　　受房地产行业大环境影响，过去一年全国法拍房挂拍量明显增加，但成交率却出现回落。

　　中指研究院最新发布的报告显示，2022年全国法拍房共挂牌60.6万套，和2021年相比增加了15.9万套，同比增长35.7%，挂拍金额达到1.4万亿元。

　　在所有物业类型中，住宅、商业依然是挂拍主力，两者合计挂拍套数超过90%。其中住宅挂拍31.7万套，较2021年同比增长34.6%。

　　2021、2022年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构（单位：万套、亿元）。图片来源：中指研究院

　　挂拍量上升的同时，成交量和成交率双双下滑。2021年全国法拍房成交13.8万套，成交率约为30.9%。2022年法拍房成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率下降至19.4%。

　　有二线城市挂拍翻倍

　　法拍房，即法院拍卖房产，当债务人无法清偿债务时，债权人就会经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，用以偿还债权。

　　目前国内共有七家网络平台具有拍卖资格，分别是阿里拍卖、人民法院诉讼资产网、中国拍卖协会网、公拍网、北京产权交易所、工商银行融e购、京东拍卖。

　　相比房地产市场，法拍房市场体量小，但各省市之间差异较大。根据中指方面数据，2022年全国范围内挂拍数量最高的省份依次是四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东，均超3万套，大部分中西部省份挂拍量都在2万套以下。

　　2021、2022年挂牌量top20城市套数变化。图片来源：中指研究院

　　值得注意的是，2022年二线城市法拍房挂拍量大幅上扬，前20城中，12个都是二线城市，部分城市如昆明、成都、遵义、苏州、长沙，挂拍量增长翻倍，昆明同比增长高达161.9%，共挂拍1.1万套。此外，四川、重庆在去年的高基数上，挂拍量增长超80%，达到6.6万套、3.2万套。

　　但大幅增长的挂拍量并未带动成交量的明显增长。2022年重庆法拍房成交量同比仅增长12.9%，挂拍激增的昆明成交1505套，较2021年下降5.6%。

　　2021、2022年各省法拍房成交套数及成交率。图片来源：中指研究院

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，通常在二手房价格回调得越快的二三线城市，法拍房的数量也就越多。

　　以重庆为例，根据国家统计局公布的数据，2022年重庆1-12月二手住宅销售价格指数明显回落，一二季度环比涨跌各半，进入三季度后，价格指数持续回落，并在10月达到全年最低点。

　　中指数据显示，2022年12月，重庆主城区二手住宅价格环比下跌0.53%，连续9个月下跌，跌幅较11月扩大0.06个百分点。

　　中指报告指出，由于法拍房主要源自债务纠纷，中西部、长三角、珠三角区域近年破产企业数量较多，所以法拍房挂拍量较高。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高，虽破产中小企业量较多，但法拍房价值认可度仍较高，法拍房成交量、成交折价率相对较高。

　　在挂拍量超500套的城市中，浙江金华、台州、绍兴的成交率都在50%以上，其中金华成交率虽然较去年下降11.3个百分点，但仍有61.8%，为全国最高。

　　此外，法拍房限购政策的出台也导致了法拍房市场交易量的下行。

　　2021年12月，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，第一条就明确指出，“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”规定自2022年1月1日起实施。

　　这意味着没有购房资格的人将无法参与竞拍。这项规定也把之前在一二线城市执行的法拍房限购政策推向全国。

　　折价率普遍下行

　　中指报告显示，2021年，成交量前20城的折价率（房屋成交价/评估价，折价率越高，成交折扣越少）均高于70%，其中成交活跃度较高的城市如深圳、温州出现溢价，即成交价高于评估价。

　　2022年法拍房限购全面执行后，叠加房地产市场调整加剧，各城市折价率出现不同程度回落，成交折扣增加，例如宁波折价率由99.9%回落至75.9%，下降24.0个百分点。

　　分物业类型来看，工业、土地类法拍房成交折扣较少，土地类法拍在2022年折价缩小，折价率升至94.3%。住宅类法拍房折价增加，2022年折价率降至84.8%，下降4.9个百分点。

　　2021、2022年各类型法拍房成交率和折价率。图片来源：中指研究院

　　不过在土地资源稀缺的一线城市，地段绝佳的优质住宅哪怕是法拍房，依然很抢手。

　　2022年7月，深圳香蜜湖第一生态苑15栋63号法拍房，就以40%的溢价率，9198万的成交价刷新了深圳近3年法拍房的最高成交记录。

　　该套房为一栋面积358.54平的别墅，以6570万起拍，经过47轮竞价，最终以9198万的价格成交，均价达到25.65万元/平。

　　如果债权人并非个人，而是房地产企业开发商，部分新房也可能会大量流入法拍房市场。

　　去年5月，因与平安银行深圳分行存在借款合同纠纷，宝能旗下被抵押的484套深圳宝能城一手房产就被强制拍卖。

　　中指报告指出，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。

　　据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。