出险房企化债迎转机，祥生、 中梁债务重组取得新进展

　　近期股股春风吹至地产行业，出险房企开始从债务危机中获得喘息。

　　随着支持房企融资的“三支箭”的落地以及“金融16条”的颁布，缓解了房企在资金端的压力。如今“不动产私募投资基金试点”的启动，再增加了房企融资渠道，助力房企纾困。

　　受此利好影响，不仅优质房企融资破冰，部分早已陷入流动性危机的房企也渐取得债务重组新进展，比如曾经的千亿房企中梁和祥生。

　　2月20日晚间，祥生控股（02599.HK）发布公告称，公司正就5笔票据启动重组程序，“重组事项一旦完成，将为公司提供更强劲的前景，为所有利益相关者带来长期价值。”

　　公告一出，祥生突显股价异动。2月21日早间开盘，祥生控股集团股价一路走高，当日收盘报涨23.61%，全天振幅30.56%，成交金额4592万港元。

　　具体来看，祥生将启动重组程序的5笔美元债合计超过6.4亿美元，其中有4笔已是逾期状态，金额合计约 4.4 亿美元，到期日期为2022年1月至2023年1月期间。另一笔票据将在今年8月到期，金额为2亿美元。

　　公告中明确，祥生拟与交易票据持有人订立以支持实施重组事项的债权人支持协议，同时公司鼓励交易票据持有人于提前同意费截止日期或基本同意费截止日期前加入债权人支持协议，以便符合资格收取相应的同意费。

　　祥生预计，重组事项将按交易公司全权酌情决定，通过安排计划或交换要约或同意征求实施。安排计划为允许相关法院批准经相关类别债权人投票通过并获所需大多数票批准的“债务和解或债务安排”的法定机制，其并非破产程序。

　　2月17日，中梁控股（2772.HK）也披露了旗下境外债的整体解决方案。

　　中梁控股表示，公司一直与其所发行境外债务的若干持有人进行沟通与建设性接洽，力求就公司本金总额约为11.8亿美元的境外债务制定整体解决方案。

　　经协商，中梁控股拟将境外债务未付本息交换为新优先票据或新优先票据与新可换股票据的组合，票据期限为自重组生效之日起不超过4年。新优先票据将在期限内分期偿还本金，预计新可换股票据，将不超过新优先票据和新可换股票据合共本金金额的20%。

　　截至目前，中梁控股仍在考虑整体解决方案的条款，尚未就整体解决方案的条款与境外债权人订立正式协议。

　　上述公告的发出，也意味着中梁、祥生从出险至今，化债终于取得了一定成效。

　　去年3月，祥生控股公告称，截至宽限期届满，公司尚未支付其2亿美元优先票据项下1200万美元的利息，正式成为出险房企名单上的一员。

　　中梁则稍晚些，因去年7月到期的一笔美元债有未偿还本金1257.4万美元及利息未能获得展期，从而构成违约。

　　债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。

　　而在此之前，房企普遍采取逐笔展期谈判的方式。相比债务重组，展期会为企业带来更多消耗，增加经营压力。随着国内政策环境放松以及市场步入修复期，越来越多的房企倾向于选择整体债务重组。

　　并且，在融资环境改善的同时，去年下半年至今也有不少房企债务重组成功，出险房企终于有了新机会。

　　比如去年就获得债务重组成功的富力地产、绿地控股和龙光集团。今年开年以来，融创、花样年、华夏幸福等出险房企均披露了重组新进展，且已与相关方达成协议。

　　业内人士表示，对于出险房企来说，在重组谈判过程中，最重要的是与债权人建立信任，拥有优质资产、增加增信措施对重组方案通过非常有利。

　　中梁控股此次提出的暂定条款还包括，减少现金利息，及实物支付利息的缓冲期限，以便为该公司提供适当时间恢复其运营和流动性。为保证债务重组顺利展开，中梁控股将向同意协议安排的债务持有人支付一定的奖励费。

　　从目前落地状况来看，由于债务重组涉及的投资者众多，相对更复杂。债券人对整体债务重组仍保持着谨慎态度，部分房企重组方案不得不一再优化，通过难度尚大。

　　比如旭辉，去年12月发布《内幕消息公告》披露了公司境外债务重组事项，近期有消息称，最早或许能在2月底推出离岸债初步重组方案，3月开始与离岸债权人谈判重组方案。

　　大发地产则相对没那么乐观，去年3月初就发布公告称要对2022年7月份到期的美元债寻求债务重组，如今一年过去了依然未有明显进展。

　　闽系房企融信、正荣以及世茂等房企目前也均没能落地其公司的债务管理方案。去年12月，正荣地产披露了境外整体债务管理方案，预计今年一季度出具初步的建议方案。据世茂集团内部人士，目前公司正在努力推动中。

　　对于债务状况较严重的出险房企来说，债务重组落地越早越好，更有利于公司尽快向正常经营过渡。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，如今支持房企融资端的利好不断，市场渐暖，房企解决债务问题也会更加容易，将有更多陷入流动性危机的房企迎来新转机。