深圳新房市场低迷持续 二手房成交量连涨3周

　　来源：每日经济新闻

　　每经记者 甄素静    每经编辑 魏文艺    

　　“指导价更不更新不清楚，业主心态更新了。”王超然是深圳某大型连锁中介的经纪人，长期奔走在市场一线。不过让他没想到的是，深圳二手房参考价发布两周年后的仅半个月时间，市场各方的博弈心态已经发生了显著变化。

　　春节后，深圳二手房成交量快速回升。深房中协会数据显示，春节后首周（1月30日~2月5日），深圳二手房（含自助）录得560套，环比增长214.6%；第二周（2月6日~2月12日）达784套，环比增长40.0%；第三周（2月13日-2月19日）则录得881套。按此预计，2月份深圳二手房成交量有望突破3000套。

　　而新房市场仍然表现不佳。据深圳中原地产研究中心统计，上周（2月13日~19日），深圳全市新房住宅共成交482套，环比下降6.8%；成交面积51944平方米，环比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍处于近年来市场低位。

　　业主纷纷上调挂牌价

　　在王超然观察看来，春节前后成交的多是小区低价急售房源，那时他还坚定地判断，业主想要卖掉房子，只有降到买家可接受的价格，也就是所谓低价笋盘。

　　与2022年机构统计的近9成购房者以接近参考价成交的情况不同，深圳的二手房市场风向在近期正悄然变化。

　　“现在价格在往上走了，但是笋盘去化（卖）掉了，再让他们往下降很难，就是缓涨了一小波吧，三五十万的一个涨幅。”王超然表示。

　　在采访过程 中，深圳多位中介人士和购房者向记者表达了同样的感受。有经纪人告诉记者，此次深圳二手成交明显变快的是核心地段的刚需楼盘，价格虽然有涨，但幅度也并不算太高。

　　“最近好多都是反价成交的，并且业主还不是特别想卖。”深耕南山区的中介负责人陈鑫在2月22日接受记者电话采访时表示，最近房价反的还比较严重，前海的二手房真实成交价已经涨了10%了。

　　“像南山区前海诺德小两房户型，最低点成交价在520万~530万元，现在已经到580万元左右。中海阳光玫瑰园之前也是最低这个价，现在成交到570万元左右了。”陈鑫强调，现在主要是核心地段的一些刚需楼盘好卖，而且价格涨起来是可以成交的。而非核心地段的楼盘，包括一些大户型，现在还是不行，如豪宅反价的就相对较少。

　　“这样一来，可能深圳又不会出政策了。”谈及后市走向，陈鑫这样认为。

　　记者在采访中还注意到，南山区前海片区的一套房源，近期在中介平台上显示有过两次调价。经纪人反馈称，“业主这两天将房价上调了40万，目前挂牌售价为660万元。”而在南山科技园片区，原本1月初挂牌出售的一套两房户型，近期也被下架，经纪人解释称“房子业主暂时不卖了”。

　　据深圳中原研究中心统计，2月份以来深圳共有733个楼盘挂盘价上涨。从片区分布来看，南山区涨幅楼盘最多，共有178个楼盘上涨；其次是龙岗区与罗湖区，分别有133与130个楼盘上涨。

　　值得一提的是，挂盘价上涨最高的是位于盐田区盐田港片区的东海丽景花园二期，挂盘价上涨了29.3%；另一个涨幅在20%以上的楼盘是罗湖区洪湖片区的同乐大厦，涨幅达到了27.5%。

　　也有楼盘二手房降价出售

　　位于南山区科技园片区的华润城，向来被认为是对楼市的变动比较敏感的小区。

　　近日社交平台上有消息称，“2月8日，华润城1期89平3房，中间楼层，西南向，满五唯一，成交价在1420万。而在去年12月中旬，同一栋同一户型，楼层只差2层，成交价在1290万元。相比去年底成交，涨了约130万元，涨幅为10.1%左右。隔天，润府1期又成交了一套同户型89平3房，成交价在1450万元，相比去年底，涨幅为12.4%左右。”

　　有经纪人向记者提供了一张成交记录截屏印证了上述消息，说确实是成交了两套，“我们去年最低的成交价在1250万。”

　　对于近期深圳二手房市场的变化，也有购房者表示不理解。郭先生在小区住户群里发表近期的市场观察说“南山小区在涨价，同事说他们那边都涨价，我们小区一直降。”群内多名住户复制跟帖询问“涨价的理由是啥？”

　　据乐有家研究中心调研分析，当下深圳市民对“二手房参考价调整”及“降低房贷利率”的呼声最高，其次为“降低二套首付”“认房不认贷”。

　　而在深圳二手参考价发布两周年之际，深圳市住房和城乡建设局工作人员此前在接受记者咨询采访时表示，“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”

　　在乐有家营销副总裁刘理琴看来，2022年这是其从业20年来经历过最惨的市场。据乐有家研究中心统计，深圳二手交易量创20年来最低谷，2022年跌幅收窄，2021年同比下跌57%，2022年下跌47%。2022年深圳二手房源高峰期有超10万套在售，成交周期达到了近5年的高峰153天。换言之，从业主挂牌到最终出售，平均需要5个月的时间。

　　“随着强调房地产是支柱产业，北京台湖、马驹桥取消‘双限购’，上海临港新片区社保满1年即可购房，广州悄悄放开二手房参考价，深圳二手房参考价已做好新一版方案等利好传出，预测一线城市（调控政策）会出现实质性松动。”刘理琴认为。

　　也有多名业内人士在接受记者采访时表示，预计深圳二手房市场转向后，政策调整出台概率会降低，而当下随着笋盘逐渐消失，把握购房窗口期也变得至关重要。

　　不过从全国层面来看，当前热点城市回暖趋势的延续性仍需持续观察。据中指研究院分析，若热点城市回暖趋势延续，市场情绪进一步回升，部分城市有望出现“小阳春”行情，进而带动整体市场企稳恢复，当前可能更重要的是要恢复居民置业信心。

　　戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端2月22日则通过微信向记者表示，2022年末政策利好频出持续修复行业信心，但由于前期市场调整幅度较深，回暖恢复仍需时日。相关政策效果显现亦需要时间，预计2023年房地产行业仍处于修复期。

　　（应受访人要求，文中王超然、陈鑫为化名）