借名买房，这些事儿应该知道！

　　转自：人民政协报

　　近日，北京一中院审结一起因借名买房引发的诉讼，原告赵某夫妇起诉要求确认他们与刘某之间的借名买房合同有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。一审法院支持了赵某夫妇的诉讼请求，刘某不服提起上诉。

　　基本案情：

　　赵某夫妇与刘某原是亲家，赵某夫妇购房时未落户北京，受政策影响，遂与刘某协商借用其名义购买涉案房屋。双方聊天录音显示，赵某曾和刘某谈及购买涉案房屋的情况，对于借用刘某名义、使用其户口簿、赵某夫妇全额付款、房屋过户等重要事项，刘某均予以肯定答复。刘某从开发商处购买房屋，双方签订了《北京市商品房预售合同》，后涉案房屋登记至刘某名下。出资流水显示，赵某夫妇将其名下原有住房出售后，所得房款交给女儿，由女儿、女婿代为支付购房款及偿还涉案房屋的贷款。此外，涉案房屋交付后，赵某夫妇即出资对房屋进行装修，并居住使用至今。该房屋产生的水电费、燃气费、物业费等也均由赵某夫妇支付。现在赵某夫妇已符合北京市购房资质审核要求。因子女婚姻关系破裂，赵某夫妇诉至法院，要求确认借名买房合同成立且有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。

　　判决结果：

　　法院经审理认为，因赵某夫妇与刘某原系亲家关系，购买涉案房屋时，当事人之间的资金流转较为复杂，经审查资金流向，法院对赵某夫妇就涉案房屋实际出资的事实予以认定。关于涉案房屋的购买参与度及占有使用情况，涉案房屋交付后，赵某夫妇即对该房屋进行装修，且一直居住使用至今。此外，涉案房屋原不动产权证书、商品房预售合同、付款收据及刷卡单、购房发票、房屋验收交验单、各种代收代办税费收据、贷款结清证明等均保存于赵某夫妇处。双方虽未签订书面合同，但综合本案证据，赵某夫妇主张他们是借用刘某名义购买涉案房屋，其所提交的证据达到高度盖然性的证明标准，双方成立借名买房的合同关系。现赵某夫妇已具备北京购房资格，有权要求刘某继续履行合同约定，将涉案房屋所有权转移登记至赵某夫妇名下。

　　法官说法：

　　司法实践中，一方因购房资格限制、贷款限制等多方面原因借用他人名义购买房屋，进而引发争议的情形并不鲜见。借名买房时，双方大多因关系亲近、碍于情面而未签订书面的借名合同，待发生争议时，借名人作为原告，即应当就借用他人名义购买房屋之事实成立承担举证证明责任。法院一般结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等材料原件的持有，以及对于借名购房有无合理解释等予以综合判断。

　　借名买房存在诸多法律风险。对于借名人而言，如出名人反悔，借名人又未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系，可能就难以取得房屋所有权；且因房屋登记在出名人名下，如出名人有其他债务，债权人诉至法院并申请财产保全，法院查封所借名购买的房屋，借名人则要承担房屋被执行的风险；或是出名人擅自处分房屋，买受人善意取得房屋，借名人亦可能无法追回房屋。对于出名人而言，一旦借名人逾期或无力偿还贷款，那么出名人作为名义上的贷款人将因此承担责任，个人征信也可能因此受到影响。因此，房屋交易中应增强法律意识，充分认识借名买房存在的法律风险，莫贪眼前一时的利益。

　　（作者单位：北京市第一中级人民法院）