认清人口因素对房地产市场不均衡影响

　　转自：中国经济时报

　　本报记者 周雪松

　　人口负增长是中国不得不面对的新情况、新问题，这对房地产行业可持续发展也提出了新挑战。通过发放二孩、三孩补贴，遏制天价彩礼，完善社会保障等举措积极应对人口负增长。

　　接受中国经济时报记者采访的专家表示，人口负增长对房地产影响是不均衡的，人口流动的趋势决定房地产市场未来的发展。

　　“随着人口总量下降和人口迁徙，城市之间的住房供求出现分化。”国务院发展研究中心公共管理与人力资源研究所研究员冯文猛日前在接受本报记者采访时表示，结合城市化经验来看，一二线城市人口还会继续集聚，但是部分三四线城市人口可能会减少，人口趋势的变化给住房市场也会带来影响。

　　北京大学教授陆杰华认为，2022年，我国出现首次人口负增长，未来人口趋势如何演变是广受关注的话题。陆杰华指出，在2035年步入重度老龄化社会前，我国人口负增长速度相对缓慢，人口年均减少量在350万以下，年增长率大于-0.25%。在步入重度老龄化社会后，总和生育率如长期在1.3-1.5的区间低位徘徊，彼时中国总人口为14.01亿，比2022年减少1100万，并以年均350万乃至1000万以上的速度加速递减。2050年总人口减少至13.17亿，比2035年减少8400万。如果维持现行生育率，2050年总人口则减少至12.6亿左右，相较于峰值人口减少约1.4亿。

　　陆杰华指出，随着人口负增长，老年抚养比一路飙升，预计将从2020年的18.2上升到2035年的33.9、2050年的51.5，这意味着2050年两个劳动年龄人口至少需要抚养一位老人。

　　从长远来看，人口负增长将导致房地产市场出现住房相对过剩、需求不足的情况。不过，这种情况并不会马上出现，也不是所有的城市都会这样。

　　冯文猛认为，现在单身户家庭增多，年轻人、老年人独居也越来越多，这些情况都值得关注。另外，随着代际更替，居民对住房的质量提出了更高要求，从房屋设计、品质、老旧房屋的更新换代看，还有很大的提升空间。

　　此外，冯文猛认为，城市在公共配套设施和满足人民群众精神文化需求方面还需要发力。城市的土地不能全用来建住宅楼，也需要体育馆、图书馆、生态绿地等相关配套用地。

　　中国社科院人口与劳动经济研究所研究员林宝在接受本报记者采访时表示，我国人口负增长的影响具有渐进性和不确定性特点，不宜过分夸大。在他看来，中国人口问题的关键是结构，而非规模。短期内人口负增长对我国经济增长的影响是温和的，经济仍能实现增长。从长期来看，人口负增长对经济增长的不利影响将是逐渐显现的，但给我们留下了一定的应对时间和空间。只要我们应对得当，可以降低人口负增长带来的影响。

　　上海财经大学相关专家的统计结果是，从“七普”数据来看，146个地级市（州、盟、地区）在收缩。其中，有53个城市在连续两次普查20年间均出现人口流失与收缩。而清华大学的有关专家统计结果则是，2010-2020年间中国人口流失的区县为1506个，占比52%，人口流失的行政城市（市辖区）有266个，占比39%（不含新疆的数据）。

　　专家认为，在人口负增长情况下，三四线人口流出型城市房地产市场首当其冲，会面临需求减少甚至房价下行的挑战。当然，这个过程是渐进式的。对于这类人口收缩型城市，需要同步缩小城市规模，减少资源浪费，在城市规划和产业发展等方面采取积极的应对措施。

　　对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰在接受本报记者采访时表示，当前，全球经济都在衰退，但中国一线城市有大量高收入人口聚集，还有一定的发展潜力，在房价保持一定阶段稳定之后，随着经济复苏还有可能小幅上涨。