不堪被拖累，招商积余加速剥离房地产

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　　来源：华夏时报 

　　12月5日，招商局积余产业运营服务股份有限公司（下称“招商积余”）发布公告表示，正在筹划转让7家子公司的股权，并将妥善解决这7家公司的股东借款。《华夏时报》记者注意到，7家公司中有4家是房地产公司。

　　招商积余在公告中表示，出售7家子公司，是“为了积极推动公司战略落地，加快推进公司资产轻重分离”。

　　12月5日，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对《华夏时报》记者分析表示，招商积余出售股权的真正原因，是为了成为一家纯粹以物业管理服务为主业的公司，因为物业费收入具有较强的抗周期性，且现金流相对较好，在低迷的泛地产板块更显投资价值，并利好于股价和市值提升。

　　出售7家子公司股权

　　12月5日，招商积余发布公告，称筹划出售7家子公司股权。记者注意到，被出售股权的企业以房地产类为主。

　　被招商积余出售股权的7家公司中，除深圳中航观澜地产发展有限公司被出售51%股权以外，成都市中航地产发展有限公司、九江市九方商业管理有限公司、中航城置业（昆山）有限公司、江西中航地产有限责任公司、岳阳中航地产有限公司、赣州市航逸酒店管理有限公司等6家公司均被出售全部股权。

　　由于出售7家子公司股权尚在筹划阶段，因此目前无法准确预计交易获得的损益及对招商积余本期和未来财务状况与经营成果的影响。

　　12月5日，招商积余表示，出售上述7家公司股权的战略操作是“为了积极推动公司战略落地，加快推进公司资产轻重分离”。同日，柏文喜则对《华夏时报》记者表示，前述原因并非单一原因。

　　柏文喜对记者分析，“无论是出售，还是以其他形式剥离相关资产，都是为使招商积余成为一家主要以物业管理服务为主业的公司，毕竟物业费收入具有较强的抗周期性，且现金流相对较好。” 柏文喜认为，这才是招商积余剥离这部分重资产业务与开发业务的真正原因。

　　12月5日，知名财税审专家、江苏四维咨询集团董事长刘志耕对《华夏时报》记者表示，“由于此前招商积余相关重资产的经营困难，在资金上难免出现难处，因此出售这些重资产或是为了妥善解决招商积余对相关公司股东的借款问题。”

　　《华夏时报》记者了解到，因业务发展战略调整，招商积余早在2016 年就开始将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。

　　此外，记者注意到，根据招商积余最近一次的三季度年报，其营业收入主要包括物业管理和资产管理及其他。而根据三季报财报备注，所谓“其它”即是指“剩余房地产开发业务”，目前，剩余房地产开发业务是其毛利率唯一为负的项目，毛利率为-275.87%，营收仅有大约390万。

　　据了解，目前招商积余拥有的持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.55万㎡，2022年9月末总体出租率为97%。而天眼查显示，招商积余共对外投资了42家企业。

　　根据天眼查信息，招商积余投资的42家企业中除上述7家被出售股权的企业外，另有大约17家企业目前已被吊销或者注销。以房地产为主业的厦门紫金中航置业有限公司已于2021年初注销。

　　回笼资金后收并购？

　　事实上，上述7家子公司并非招商积余首次转让股权的公司。今年上半年，招商积余已成功转让旗下深圳市中航城投资有限公司、昆山市中航地产有限公司、赣州中航九方商业有限公司的股权。

　　今年10月末，长江证券提到招商积余对深圳市场中航城投资有限公司等3家公司的股权转让时指出，“轻重分离首单落地，其他亏损资产剥离也在持续推进。”

　　同时，长江证券分析，受历史因素影响，招商积余是业内少有的拥有尾盘与投房等重资产的物企，持续亏损的尾盘及高额负债带来的财务开支形成一定拖累。随着轻重分离的接连落地，招商积余的拖累因素有望逐步缓解，且回笼大量现金也可用于未来收并购。

　　记者注意到，今年6月17日，招商积余披露收购新中物业管理（中国）有限公司67%股权的公告，6月20日，双方签订《股权转让协议》，新中物业公司完成工商变更，纳入公司合并报表范围。

　　《华夏时报》记者了解到，2021年末至今，招商积余已完成上航物业、南航物业、深圳汇勤、新中物业等四单收并购事项，当前已完成财务并表。招商积余2022年的三季度报告显示，前三季度实现营业收入91.77亿元，同比增长20.89%，实现归属于上市公司股东的净利润4.72亿元，同比增长23.60%。

　　房地产面临“需求萎缩，供给冲击，预期减弱”的难题，开发交付量预计可能长期下滑，招商积余认为，在这种背景下，“物企发力市场拓展成为必然趋势”。

　　关于整个物管行业的走势，招商积余曾分析，目前行业规模增长分化，部分物企受关联地产企业影响，增长明显放缓。部分物企已并购项目收入并表，仍将支撑规模增速，当前经济环境下，物企收并购更趋谨慎。

　　此外，招商积余表示，并购一方面加剧行业集中化，抬高行业规模增速预期，另一方面考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。在今年的半年报中，招商积余曾表示，将坚持“战略匹配+风险可控”原则，聚焦有一定规模、赛道契合、运作规范、业务有空间、风险可控的标的，积极把握收并购机遇。

　　12月5日，记者针对文中所述相关问题给招商积余发送了采访提纲，不过，截至发稿前尚未收到回复。