张峥：短期内国内REITs市场定价尚未形成分化，二级市场的增值溢价效应比较显著

　　12月8日，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上致辞，他表示，基础设施REITs市场从2021年6月21号首批项目上市到2022年12月2号，累计发行规模从327亿增至目前的757亿，整体规模的增速在逐步加快，特别是2022年下半年，可以说已从起初的行稳致远走向了稳中求进。

　　从市场结构来看，从项目所属区域和资产类型这两个维度，分别对各只REITs持有资产的数量进行统计。在区域方面，长三角和大湾区目前是发行REITs的主力。从资产类型方面，仓储物流、产业园区和收费公路是当前的主要资产类型。

　　从市场的定价体系看，我们这里聚焦产权类的项目，以2022年的12月2日二级市场数据为基础，汇总计算了各项目按照二级市场价格测算的年化分派率。在图中，我们还叠加了十年期国债利率以及一年期的LPR。我们看到，几乎所有的产权类项目都集中在这两条线之间，应该说，短期内国内REITs市场在定价方面尚未形成分化；从现金分配率角度来看，当前二级市场的增值溢价效应是比较显著的。长期会如何表现、稳定价格区间是否形成，还尚需观察。

　　结构上看，影响基础设施REITs市场发展的主要因素有如下四个方面：首先是区域产业的发展活力。区域的存量基础设施情况，未来的新增投资计划，产业链和供应链的成熟度，营商环境等，这些因素都非常重要。

　　其次是底层行业的市场化改革。各行业的REITs发展情况取决于各行业的市场化改革成果。各行业后续可能都面临一些与历史运营模式有关的结构性制约因素，比如收支两条线、政府补贴、收费定价的调整等等。

　　第三是REITs的生态专业化建设。这里指的是产品的设计实施能力、主动管理能力、估值定价能力等等。

　　最后是资本运作模式的多样性。例如，公募REITs和pre-REITs工具的衔接转换。长三角也提出基础设施REITs联动发展，未来的发展情况如何，值得关注。

　　以下是发言全文。

　　各位领导，各位嘉宾，大家好！

　　非常高兴能够参加长三角REITs论坛，也特别感谢主办方。我有幸代表中国REITs论坛在这里发布中国REITs论坛年度系列报告。

　　我的分享包括三个方面。首先介绍基础设施REITs市场发展的现状，之后阐述影响国内REITs市场发展的主要因素，最后介绍即将发布的报告。

　　一、关于REITs市场发展情况

　　首先关注市场的增速。基础设施REITs市场从2021年6月21号首批项目上市到2022年12月2号，累计发行规模从327亿增至目前的757亿，整体规模的增速在逐步加快，特别是2022年下半年，可以说已从起初的行稳致远走向了稳中求进。

　　试点顺利推进的因素是多方面的。首先是宏观政策导向的支持，例如国务院盘活存量的顶层设计；其次，试点经验的积累，试点项目逐渐落地，试点范围逐渐扩大；第三，配套制度也在逐步完善，发改委和证监会推出了一系列政策，如保租房REITs工作通知、扩募规则等等，国资、税务、银保监会也推出相关政策；此外，投资需求旺盛也是一个因素，REITs得到了市场的高度认可。

　　从市场结构来看，从项目所属区域和资产类型这两个维度，分别对各只REITs持有资产的数量进行统计。在区域方面，长三角和大湾区目前是发行REITs的主力。从资产类型方面，仓储物流、产业园区和收费公路是当前的主要资产类型。

　　从市场的定价体系看，我们这里聚焦产权类的项目，以2022年的12月2日二级市场数据为基础，汇总计算了各项目按照二级市场价格测算的年化分派率。在图中，我们还叠加了十年期国债利率以及一年期的LPR。我们看到，几乎所有的产权类项目都集中在这两条线之间，应该说，短期内国内REITs市场在定价方面尚未形成分化；从现金分配率角度来看，当前二级市场的增值溢价效应是比较显著的。长期会如何表现、稳定价格区间是否形成，还尚需观察。

　　二、未来趋势与重点关注

　　总体上来看，基础设施REITs试点会顺利推进，市场规模也会稳步增长。结构上看，主要的影响因素有如下四个方面：

　　首先是区域产业的发展活力。区域的存量基础设施情况，未来的新增投资计划，产业链和供应链的成熟度，营商环境等，这些因素都非常重要。

　　其次是底层行业的市场化改革。各行业的REITs发展情况取决于各行业的市场化改革成果。各行业后续可能都面临一些与历史运营模式有关的结构性制约因素，比如收支两条线、政府补贴、收费定价的调整等等。

　　第三是REITs的生态专业化建设。这里指的是产品的设计实施能力、主动管理能力、估值定价能力等等。

　　最后是资本运作模式的多样性。例如，公募REITs和pre-REITs工具的衔接转换。长三角也提出基础设施REITs联动发展，未来的发展情况如何，值得关注。

　　三、中国REITs论坛年度报告发布

　　中国REITs论坛从2018年成立以来，每年都会发布一份年报，而今年，会发布一系列的报告。有关报告将在2022年12月和2023年1月期间陆续发布。时间有限，这里只做一个简单的汇报。

　　第一份是中国REITs论坛的年报。年报是中国REITs论坛传统的延续，今年的年报会把一年来论坛的顾问理事、学术指导和专家成员的研究成果进行梳理精选，以此来记录和见证整个行业的发展和市场建设。

　　第二份是不动产资本化率的调研报告第三期。资产的合理估值是建立有效REITs市场的基石，非常有必要在市场范围内建立一个科学、公开透明的估值参照体系，我们的资本化率调研报告就是在这一领域的研究工作。

　　在中国REITs论坛推动下，北大光华REITs研究中心、戴德梁行、中联基金合作，第一期和第二期分布在2019年和2020推出，得到了政策和市场的高度认可。此次发布的是第三期，将在年底发布。此次调研是基于对五十余家国内不动产投资机构的问卷调查，覆盖了产权类基础设施REITs目前的主要底层资产。

　　第三部分是中国REITs论坛的特刊年终盘点。中国REITs论坛会推出年终特刊，对2022年度的市场发展进行系统梳理，重点对代表性参与机构、优秀项目案例进行盘点，并对2023年进行展望。

　　我的发言就到这里，谢谢大家。