郁亮最新预判：政策力度超出预期，微光在逐步变成曙光

　　12月16日下午，万科在深圳召开2022年第一次临时股东大会，审议两项融资议案，包括《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，均获得表决通过。

　　房地产融资政策频频放松之下，万科也推出了500亿元直接债务融资工具以及股权融资计划。万科总裁祝九胜表示，提交申请股权融资授权议案主要基于优化资产结构、政策开闸以及曙光初现、万科隐约看到了一些机会等考量。

　　对于行业形势的判断，万科董事会主席郁亮的言论总能引起外界关注。在此次会上，郁亮称：“这几个月下来，微光在逐步变成曙光。此前还提出一个看法，市场恢复是一个缓慢而温和的过程，现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。”

　　基于三方面考量进行股权融资

　　“三支箭”先后射出后，金融机构以及各大房企纷纷响应。11月21日，万科发布第十九届董事会第二十二次会议决议公告称，万科董事会审议通过新增不超过500亿元直接债务融资工具。

　　12月1日，万科发布公告称，大股东深铁集团拟申请发行公司股份，配发新股数量不超过当前发行股份数量的20%。

　　对于推出股权融资计划，祝九胜称，主要基于以下几个方面的考量，一是万科进行股权融资是要优化公司的资产结构，同时降低融资成本。一家公司要发展下去，既需要股权资金，也需要债权资金，两者要形成合适的比例才能形成比较好的资债结构。从融资成本来看，只有股权性占比提升，负债率才能下来，债权性融资成本也会下来，融资成本也会形成一个低走态势。

　　“二是政策上有这么一个窗口，体现了监管部门对整个行业的呵护与支持，加上大股东深铁集团也非常支持，让提案能这么快出来。当然从根本上考虑，还是进行股权性融资，对公司和股东的长远利益有利。”祝九胜表示，“三是曙光已经出现，我们隐隐约约看到一些机会。”

　　事实上，此次股权融资方案正是由万科大股东深铁集团提出的。万科董事会秘书朱旭透露，根据规则，只有持股3%以上的股东才能够在股东大会召开前十天提出临时提案，也就是说第一大股东深铁集团具备临时提案的提议权，公司就这个方案跟深铁集团进行了协商，深铁集团立刻给出积极响应，同意以大股东身份提出临时提案以便在本次临时股东大会上对发行股份一般性授权进行表决，这也体现了深铁集团对公司的大力支持。

　　市场好奇的是，深铁集团后续是否会参与万科的定增方案呢？深铁集团董事、总经理黄力平表示，由于目前具体发行方案尚未明确，未来会由董事会根据股东大会授权研究后再来进行决策。“关于深铁集团是否参与后续的发行，我们会在发行方案确定后，按照中国证监会、香港联交所等监管机构法律法规，结合自身情况、市场状况来综合研判。”

　　黄力平还说：“当前股权融资有利于万科长期发展，支持万科抓住政策窗口期，以实际行动促进房地产市场的平稳健康发展。”

　　“悲观是一种情绪，乐观是一种思路”

　　值得关注的是，房地产市场怎么走？底部在哪里？今年以来，关于行业发展形势，郁亮曾多次表示，市场恢复是一个缓慢而温和的过程，恢复仍需要时间。

　　时值年底，国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅销售价格环比下降城市数量有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，数量与上月相同。

　　业内人士分析认为，从国家统计局发布的11月70城房价数据来看，市场依然处于底部徘徊阶段。

　　对于房地产市场发展形势，郁亮表示，这几个月下来，微光在逐步变成曙光。此前还提出一个看法，市场恢复是一个缓慢而温和的过程，现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。

　　在郁亮看来，毫无疑问，政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度、全面性超出了预期。政策不止“三支箭”，还包括“第四支箭”内保外贷解决美元债问题。同时，行业很多年没有发行股票了，现在也终于可以发行了。除了“四支箭”外，还有举措在路上。这些对市场都有正面作用，都是在“房住不炒”的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。

　　不过，郁亮也指出，房地产市场今天的问题有多种原因，不仅需要政策发力，也需要房地产企业、金融机构甚至老百姓的心态，对市场预期发生改变，才能共同促进这个行业健康发展。

　　郁亮透露，他最近跟同事分享的一句话是，悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。“对万科而言，很多人说万科过去看空，今天看多，其实不准确。我们只不过在行业处于黄金时代时稍微清醒一点、理性一点，在今天市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。”

　　新京报记者 段文平 封面图/万科官网

　　编辑 武新 校对 卢茜